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購房指南   

多數人會搞錯 小產權房和大產權房有啥不同

加入時間:2016/4/8 13:19:26  文章類型: 購房指南  出處:  點擊率:2342


買小產權房會具備一定的風險,大產權房存縮水風險

所謂小產權房,是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

通俗點解釋就是,國家發產權證能買賣的叫大產權房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房,其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發產權證的叫小產權房。

“小產權房”的性質有三種:一種是在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。最后一種是各類農業園或養老院的別墅:這類房屋一旦發生糾紛,購房者無法得到賠償,因為買賣合同是無效的。

小產權房與大產權房的區別

一、小產權房

1、小產權房房產證由鄉鎮政府頒發,職工并沒有實際的產權。

2、職工想要轉讓小產權房的話,必須在購買五年之后才能夠進行。

3、小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有,并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。

4、購買小產權房之后,若要再轉讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。

二、大產權房

1、大產權房的房產證由國家頒發,被國家認可和接受。

2、職工可以自由出售或轉讓大產權房,沒有時間上的限制。

3、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的,銷售對象可以是任何人。

4、購買大產權房之后,購買者可以自由進行使用、出售或轉讓,不用補繳任何費用。

買小產權房會具備一定的風險

1、缺少“五證”

“五證”即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權,不受法律的保護。

2、拆遷難補償

除了不能辦理房產證外,那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

房屋質量沒人監督,一些開發商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發,除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由于沒有正規的產權證,小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案,所以不可以辦理抵押等他項權利,沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行,銀行貸款就無法批復。

大產權房存縮水風險

房屋使用年限分兩個概念:一個是房屋本身的使用年限,另一個是土地使用年限。房屋是私人財產,購房者享有永久的所有權和使用權。土地是國家的,開發商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產權年限,指的是土地的使用年限。

房屋產權的年限,是從開發商拿地之日起開始計算的,而地產開發的周期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久),因此購房者到手的產權一般會縮水幾年,一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年,一些50年、40年產權的房子使用年限更短。如,位于大興的天同11號項目1993年拿的地,中間涉及很多糾紛,到2014年8月才開盤,目前仍有房源在售,于今年下半年交房,即使今年入住,房子產權也縮水了23年。因此,購房者在購買房子之前,一定要咨詢項目的拿地時間,而不僅僅是交房時間。

 
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