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律師觀點   

商品房重復銷售糾紛案件的司法處理

加入時間:2013/1/16 9:42:06  文章類型: 律師觀點  出處:房產建筑律師網  點擊率:3772
  樂清房產網最新報道:根據我國法律,房屋所有權的取得,不是以合同的簽訂或者房屋的交付為準,而是以房地產權屬登記部門的權屬登記為準。所以在買房之前先向房地產權屬登記部門查詢,了解該套房產是否已經售出。只有確定該套房產尚未售出的情況下才能與出賣人簽訂合同、支付購房款;在合同簽訂后,必須及時督促出賣人到房地產權屬登記部門辦理售房合同的備案手續。
   

      只要辦理了備案手續,開發商就難以將該套房產再出售給其他人,即使開發商又與第三方簽訂購房合同,第三方也不能取得房產的所有權,因為房地產權屬登記部門只允許一套房產辦理一份合同的備案手續,即同一套房產不可能辦理二份或二份以上的合同備案手續。在實踐中,如果消費者是通過按揭貸款購房,開發商一般不太可能有“一房二賣”的機會,因為銀行要求開發商在辦按揭時要登記備案,而一套房子只能登記一次。但如果買房人是一次性付款,不通過銀行按揭,開發商有可能不去登記或拖延登記備案的時間,有些房子就有可能成為二次買賣或多次買賣的商品。由此產生商品房重復銷售糾紛。

 

      在商品房重復銷售糾紛中,在先買方和在后買方都有權獲得對于賣方的賠償請求權。這一請求權的依據為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱解釋)。

 

      一、在先買方的賠償請求權 

 

      依解釋第八條的規定,在先買方請求賠償的前提是賣方嚴重的違約行為。即“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”,導致商品房買賣合同目的不能實現,無法取得房屋。即只要屬于商品房的重復銷售,并且導致在先買方無法取得房屋,在先買方就可獲得賠償請求權,而不用考慮在后買方是否與賣方惡意串通。而解釋第十條,則就在后買方與賣方惡意串通的情形下,賦予在先買方的所對于在后合同的無效請求權。兩者并不矛盾。具體分析情形如下:

 

      1、在后買方與賣方并無惡意串通情形,在后買方是善意的并且房屋產權已過戶,導致在先買方無法獲得房屋,在先買方只能依據第八條的規定行使賠償請求權,而不能依據第十條的規定主張在后合同無效。

 

      2、在后買方與賣方惡意串通,且房屋產權未過戶的,在先買方依據第十條規定主張在后合同無效,則在先買方最終能夠獲得房屋,因此不應依據第八條規定行使賠償請求權。

 

      3、在后買方與賣方惡意串通并將房屋過戶給在后買方,在先買方不主張在后合同無效,可以依據第八條規定行使賠償請求權。

 

      二、在后買方的賠償請求權  

 

      依解釋第九條的規定,在后買方行使賠償請求權的原因是賣方嚴重的締約過錯。即賣方“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人”的事實,“導致合同無效或者被撤銷、解除的”。如果賣方故意隱瞞房屋已經出售的事實而與在后買方簽約,則在先買方可能依據第八條規定獲得賠償請求權,而在后買方卻有可能依據第九條的規定取得賠償請求權。但兩者的賠償請求權不可能同時行使。總有一方能實際得到房屋所有權,客觀上能夠行使賠償請求權的,只能是得不到房屋的另一位買方。

 

      三、賠償金額的范圍

      解釋規定的賠償范圍有別于消費者權益保護法規定的雙倍賠償。依據解釋第八條或第九條的規定,無論是在先買方還是在后買方,都有權要求開發商“返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”可見,懲罰的基數并非買方的全部損失,而只是以房款為基數。而且并非全部房款,而僅僅是已經交付的那一部分房款。即使對于已付房款,也并不是當然的一倍,而是不超過一倍,既可以等于也可以小于一倍。所以就買方而言,其所得到的賠償是少于但接近于損失總額的兩倍的。

 

 

附:法律條文

      1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

 

      第八條:具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

     (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

 

     (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

 

      第九條出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

 

      (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

 

      (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

 

      (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

 

 

      第十條  買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

 

       2、《中華人民共和國消費者權益保護法》

 

      第四十九條:經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
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