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律師觀點   

難解的房產證"難產"之謎 業主如何贏得話語權

加入時間:2013/1/15 9:48:54  文章類型: 律師觀點  出處:房產建筑律師網  點擊率:3324

  樂清房產網最新報道:業主購房五年,始終拿不到房產證。開發商百般托詞、屢屢承諾,卻一直不去辦理,背后究竟有什么原因?相關部門無力監管、法律維權意義不大,業主遇到此類情況,難道真的束手無策?記者近日調查北京一處樓盤,走近房產證“難產”之謎。



  房產證辦不下來 業主“一點辦法都沒有”



  “房產證已經拖了好幾年了,(開發商)每次都說再等等,我們已打了好幾年的電話,每次開發商都給我們一個日期,到那個日期再打電話開發商就說還是辦不下來。”一提起房產證,北京的王女士便很無奈。



  王女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋,購房合同約定房屋交付使用后720日內取得房產證,但直到目前還沒看到房產證的影子。



  在同一小區購房的彭女士也有類似遭遇。“我們對房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學,所以想換一套,但因為一直沒拿到房產證,如果出現糾紛會特別麻煩,所以沒能賣。因為房產證,我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃。”



  據彭女士介紹,該小區1、2號樓的幾百戶業主至今都未拿到房產證,很多業主曾多次詢問和催促開發商,開發商要么語焉不詳,要么百般托詞,始終不積極辦理房產證或進行賠償。



  記者在業主與開發商簽訂的購房合同上看到,合同規定如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,買受人可退房并獲得房價款和已付房價款1%賠償金;如果不退房,可獲得已付房價款1%的違約金。



  “按照合同約定,我們只能拿到6000多元的違約金,但我們的損失遠遠不止這些!”彭女士說。而王女士也對記者說,“我們只能等,一點辦法都沒有。如果現在退房,以目前的房價什么房都買不起;如果要違約金也沒有多少,而且開發商連這些違約金也不給。”



  房產證“難產”已成行業“潛規則”?



  就房產證為何五年未辦這一問題,記者直接詢問了紅蓮晴園項目的開發商,開發商一名劉姓銷售總監這樣說:“沒有什么原因。每個小區、項目的具體情況都不一樣,我們是按正常程序辦的,房產證現在正在辦理。”



  記者了解到,國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條明確規定:“現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”但據業內人士稱,在現實操作中,開發商很少能在90日內辦理房產證,最多是在90日內辦理大產權證。而購房合同上約定的房產證辦理時限一般都為一至兩年。



  這名業內人士說,其實只要辦理了大產權證,將大產權證和購房合同交給房管局,業主分割產權證的辦理時間最長不應超過20天,就算購房人以貸款方式買房,最長時限也不應超過一個月。



  記者從宣武國土房管服務大廳了解到,紅蓮晴園項目已具備辦理產權證的條件,只是開發商一直沒申請辦理。而劉姓銷售總監也說,項目的大產權證早已辦好,那么業主的分割房產證為何遲遲未辦?



  對此開發商仍未正面回答,只是說:“這兩年政策波動比較大,間接影響了房產證的辦理,具體原因就不方便說了。”



  業內人士向記者分析,房產證拖延不辦可能有幾種原因,其中最主要的是因前期手續不全而導致大產權證無法辦理。如果已辦理了大產權證,那么問題可能是,辦證時開發商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金,這部分資金總額很大,開發商資金可能一時周轉不過來。



  另外,開發商在樓盤建設過程中,還有可能抵押土地或項目來融資,這也會影響辦理大產權證和業主的分割產權證。除此之外,驗收不合格、未繳納配套費等都可能是原因。



  業主遭遇維權難 如何贏得話語權



  記者采訪了解到,購房多年卻拿不到房產證的業主不在少數。那么,拿不到房產證究竟有什么風險,業主又應該如何維權和增加話語權?



  北京市隆安律師事務所尹富強律師表示,既然合同有明確約定,業主可按合同約定主張開發商按約定時間辦理房產證,一旦遲延同樣可以主張相應的違約金。



  房產糾紛專家、盈科律師事務所高級律師張仁藏分析認為,房產證是房屋權屬唯一、也是最直觀的憑證。如果業主一直無法拿到房產證,對房產的所有權就得不到確定。在不能做權屬轉移的情況下,房屋就不能交易,業主作為交易相對方,也面臨很大風險。



  因此,購房者在簽訂合同前,首先要對樓盤有一定了解,查詢項目土地的性質是出讓還是劃撥,如果是劃撥就無法拿到產權證。同時,也要重視并積極辦理房屋產權登記。



  張仁藏說,在約定期限內未取得房產證,開發商肯定存在違約行為,業主可以起訴開發商。需注意的是,業主要避免錯過訴訟時效。有相似情況的業主最好聯合起來共同維權,以增加維權力度。



  而在實際操作中,很多業主即便維權,能獲得的違約金也很有限,選擇退房又損失太大。對于這種兩難境地,張仁藏建議,可在商品房預售合同的范本中,加重開發商的違約責任,以發揮更大的約束作用。



  同時,造成維權難的另一原因是,對開發商逾期辦證的行為缺乏有力的監督與懲罰機制。有多名業主稱,他們在向區房管局咨詢此事時,工作人員只是要他們與開發商聯系。而記者在詢問時也得到這樣的答復:“開發商不來辦,我們也沒辦法。我們沒有義務督促開發商來辦證。”



  對此業內人士建議,政府部門要更多地發揮指導和監督作用,相關部門可以對不積極辦理房產證的開發商進行適當處罰,在拿地和建設方面進行更多限制,以敦促開發商盡快辦理房產證。

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