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購房指南   

963.08平方米人間蒸發 北京首例公攤面積縮水案

加入時間:2013/1/14 8:45:24  文章類型: 購房指南  出處:中國房地產報  點擊率:2455

  樂清房產網最新報道:近日,北京市豐臺區法院開庭審理了該市開陽里六區13號樓18戶業主狀告該市房地產管理行政單位,要求撤銷房產證書并重新核準房屋面積并進行權屬登記案件。這是北京市首例因房屋公攤面積問題引發的行政訴訟案。


    辦理產權:發現面積縮水


    北京市開陽里六區13號樓由北京某房地產公司開發,2001年初開始銷售,當年8月3日竣工驗收并交付業主。目前整座樓180戶業主已全部入住。2002年10月,一些業主接到開發商辦理產權的通知,少數業主被要求補繳合同約定面積和實測面積的差價房款。其中幾戶業主提出要看實測面積的報告,開發商在他們的強烈要求下,出示了豐臺區測繪隊測繪的房屋面積明細表。看過實測數據,業主發現整棟樓的實際銷售建筑面積已達到14282平方米,比銷售許可證上的可銷售面積12959平方米多出1323平方米。而該樓竣工驗收的總建筑面積為14307.46平方米(其中含人防工程674.41平方米),其中不該公攤的部位:地下二層人防工程和地下一層自行車車庫總計約1100平方米左右。經過數字比較分析發現存在很大矛盾。業主還發現,豐臺區測繪隊所作的測繪報告不完整,測繪單位、測繪人員資質、公攤原則和公攤部位的面積、人防工程的面積以及測繪草圖等在報告中都沒有絲毫體現。因而,業主們懷疑房屋面積存在縮水問題。


    發現問題后,業主與開發商進行了交涉,但一直沒有結果。今年元月,130多戶業主召開了業主大會,決定正式委托律師調查。本案的委托代理律師到北京市規劃委查閱了該樓的設計圖紙,同時到北京市城建檔案館查閱并復制了竣工驗收的圖紙,發現該樓在設計和竣工驗收的總建筑面積為14,307.46平方米(其中含人防工程地下二層674.41平方米),地下一層為自行車車庫不該公攤,陽臺的設計及竣工驗收均為未封閉式。據此,初步認定該樓房屋面積存在縮水問題。


    重測結果:面積縮水近千平方米


    2003年2月8日與3月10日,90位業主委托北京市房屋面積計量站對該樓的180套房屋進行了全部測繪。測繪報告顯示,該樓總建筑面積為14446.88平方米(含地下二層人防工程688.14平方米),應分攤面積為2538.15平方米,非分攤面積為1155.39平方米,陽臺建筑面積為678.52平方米,可銷售建筑面積為13291.49平方米。


    由此發現,開發商對整樓多算公攤面積達273.9平方米,陽臺面積多計算達689.17平方米,合計整樓多算963.08平方米,按平均每平方米4900元計算,整樓180戶業主多交481.54萬元。開發商給每戶多算的面積約在2.5平方米~8平方米左右,均已超出合同約定的誤差3%以外。按約定,3%以內的部分開發商應當據實返還多交房價款,3%以外的部分,開發商應當雙倍返還多交房價款。


    如此計算,對整樓180戶業主,開發商應當返還房價款總計約700余萬元。


    業主認為公攤面積存在違規問題。據查,本案存在三個不同的公攤方案,開發商申報并經核準的13號樓公攤方案和開發商與業主合同約定的公攤方案、開發商向豐臺區測繪隊提供的公攤方案有著非常大的差別。開發商委托豐臺區測繪隊測繪時,在經核準的分攤方案和合同約定的分攤方案基礎上,擅自增添了風機房、水泵房、水箱間、物業用房(該樓地下一層實際上是自行車車庫,根本沒有物業用房)等。開發商擅自增添公攤部位既未獲得業主的同意,也未獲得房管部門的核準,其行為違反了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則暫行規定》的規定和1998年北京市房屋土地管理局下發的1285號文件明確規定:“作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間,不計入公用建筑面積。”所以,業主認為房產證面積不準,房管局頒發房產證的行為應當被認定為無效,同時要求撤銷房產證書并重新核準房屋面積并進行權屬登記。目前,公攤面積引發的產權爭議正在進一步審理中。


    律師解答:公攤面積如何約定才合理?


    北京煒衡律師事務所楊明認為,關于公攤面積目前尚無法律和行政法規加以約束,而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。以北京市為例,目前可適用的主要規定有:1995年9月建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》、2002年3月頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》,北京市國土資源和房屋管理局2000年9月頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》、2002年12月下發的《關于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關問題的通知》。根據這些規定,不應計入公攤面積的空間有:(一)倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;(二)會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房,居委會、派出所使用的房屋;(三)開發商自營、自用的房屋不僅不應計入公攤,而且還應當分攤公用建筑面積。能夠計入公攤的物業管理用房一般包括物業辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的規定,從2003年2月1日起,為多幢房屋服務的物業管理用房,可以為多幢房屋分攤。每幢商品房所分攤的物業管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右,但最高不得超過千分之六。盡管這些規定對于保護購房人的利益比較有利,但是,由于其立法層次很低,開發商違反該分攤原則的,在向房地產行政主管部門申辦預售許可證時,可能會遇到一點麻煩,但承擔的也只是行政責任。因此,由于缺乏法律層面上的強制性規定,買賣雙方完全可以通過合同的自由約定對上述這些分攤原則加以改變。


    應如何約定公攤面積?對此,楊明律師認為防范風險的最好辦法是在購房合同中就約定好。


    2003年新版商品房買賣合同示范文本(簡稱合同)的第三條、第十一條和合同附件二中均涉及到公攤面積的約定,購房人應當充分利用這些條款約定好公攤面積。首先,購房人應當在合同第三條中約定公攤面積的數字,并在合同附件二即有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明中,詳細約定公攤的具體部位、面積大小;其次,由于購房人對于分攤原則并不熟悉,建議購房人在附件二中最后要明確約定:“上述分攤原則和分攤面積的計算應當符合行政規章和地方政府及行政主管部門的文件規定。出賣人違背本條約定的,應退還不應計入分攤面積部分的相應價款,并按該價款的20%向買受人支付違約金。”這樣,政府文件中關于公攤面積分攤原則的規定,即可自動適用于買賣合同。

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